Loi Denormandie à ÉragnyÎle-de-France • 18 723 habitants

Rénovation immobilière dans 244 villes moyennes éligibles

Marché Éragny
Loi Denormandie National
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Découvrez quel dispositif fiscal est le plus avantageux pour Éragny. Comparaison côte à côte : LMNP, Pinel+, Denormandie, Malraux, Déficit Foncier, Loc'Avantages.

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Éragny est éligible Loi Denormandie

  • ✅ Loi Denormandie applicable

L'Essentiel en Chiffres

22 211€
Économie Fiscale Totale
2 776€/an sur 9 ans
7.82%
Rendement Net Fiscal
vs 6.48% brut (+1.3pts)
185 093€
Investissement Total
T2 / 2 Pièces
-105€
Cash-Flow Mensuel
Après fiscalité

Analyse Spécifique Éragny

📈

Rendement brut élevé (6.48%) - Excellent pour Loi Denormandie

💰

Avantage fiscal majeur: +1.34 points de rendement

⚠️

Effort d'épargne: 105€/mois (compensé par 2 776€/an d'économie fiscale)

🏠

Type optimal: T2 / 2 Pièces (rendement net 7.82%)

Scénarios d'Investissement Loi Denormandie à Éragny

MEILLEUR CHOIX

T2 / 2 Pièces

Éragny

7.82%
Prix d'achat 160 950€
Travaux 24 143€
Total 185 093€
AVANTAGE FISCAL
22 211€
2 776€/an • Réduction 1,5%/an (années 1-6) puis 1%/an (années 7-9), plafonné 36k€ total
💵 CASH-FLOW MENSUEL
Loyer +1000€
Avantage fiscal +231€
Résultat -105€
RENTABILITÉ
-3.41%
Rendement annualisé sur apport (37 018,6€)

⚠️ Cash-flow négatif de 105€/mois - Assurez-vous d'avoir cette capacité d'épargne mensuelle

💰 Travaux 24 143€ ne génèrent pas de loyer supplémentaire - Effort d'épargne permanent

Voir marché T2 / 2 Pièces →

T3 / 3 Pièces

Éragny

7.35%
Prix d'achat 225 330€
Travaux 33 800€
Total 259 130€
AVANTAGE FISCAL
31 096€
3 887€/an • Réduction 1,5%/an (années 1-6) puis 1%/an (années 7-9), plafonné 36k€ total
💵 CASH-FLOW MENSUEL
Loyer +1300€
Avantage fiscal +324€
Résultat -207€
RENTABILITÉ
-4.79%
Rendement annualisé sur apport (51 826€)

⚠️ Cash-flow négatif de 207€/mois - Assurez-vous d'avoir cette capacité d'épargne mensuelle

💰 Travaux 33 800€ ne génèrent pas de loyer supplémentaire - Effort d'épargne permanent

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T4 / 4 Pièces

Éragny

6.96%
Prix d'achat 289 710€
Travaux 43 457€
Total 333 167€
AVANTAGE FISCAL
36 000€
4 500€/an • Réduction 1,5%/an (années 1-6) puis 1%/an (années 7-9), plafonné 36k€ total
💵 CASH-FLOW MENSUEL
Loyer +1600€
Avantage fiscal +375€
Résultat -347€
RENTABILITÉ
-6.24%
Rendement annualisé sur apport (66 633,4€)

⚠️ Cash-flow négatif de 347€/mois - Assurez-vous d'avoir cette capacité d'épargne mensuelle

💰 Travaux 43 457€ ne génèrent pas de loyer supplémentaire - Effort d'épargne permanent

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🔧 Comment Ça Marche : Loi Denormandie

📋 Conditions & Contraintes

  • ▸ Ancien dans 244 villes Action Cœur de Ville
  • ▸ Travaux ≥ 25% du coût total
  • ▸ Amélioration énergétique obligatoire (30% ou 2 classes)
  • ▸ Mêmes avantages et plafonds que Pinel+
  • ▸ 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans, 14% sur 12 ans
  • ▸ Cumul possible avec aides MaPrimeRénov'

Points Clés Éragny

Durée engagement : 9 ans minimum
Type de bien : Ancien avec/sans travaux
Investissement max : 300k€
Prix moyen Éragny : 185 093€

Exemple Détaillé : T2 / 2 Pièces à Éragny

💰 Composition de l'Investissement

Prix d'achat 160 950€
Travaux de rénovation 24 143€
Total investissement 185 093€
Apport 20% 37 018,6€
Crédit 80% 148 074,4€

📈 Rentabilité Annuelle

Loyers perçus +12 000€
Avantage fiscal +2 776€
Mensualités crédit -10 836€
Charges (gestion, taxes...) -3 600€
Cash-flow annuel -1 264€

🎯 Bilan sur 9 ans

22 211€
Économie fiscale totale
108k€
Loyers cumulés
-3.41%
Rendement annualisé sur apport

🗺️ Comparaison Régionale

Comparez Éragny avec d'autres villes de Île-de-France pour le dispositif Loi Denormandie

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🔍 Autres Dispositifs Fiscaux à Éragny

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LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Régime fiscal avantageux pour location meublée avec amortissement

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Pinel+ (ex-Pinel)

Investissement locatif neuf haute performance énergétique (DPE A ou B)

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Loi Malraux

Restauration patrimoine historique - Réduction impôt sur travaux

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Déficit Foncier

Déduction travaux location nue du revenu global

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Loc'Avantages

Réduction d'impôt pour loyers modérés (ex-Cosse)

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🏠 Investir par Type de Bien à Éragny

Découvrez le marché immobilier de Éragny par typologie : prix, loyers, rendements

🏢

T2 / 2 Pièces

160 950€
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🏢

T3 / 3 Pièces

225 330€
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🏢

T4 / 4 Pièces

289 710€
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🗺️ Loi Denormandie dans Île-de-France

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📚 Ressources Complémentaires

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FAQ

Questions Fréquentes

Les réponses à vos questions sur Loi Denormandie à Éragny

❓ Éragny est-elle éligible à Loi Denormandie ?

Oui, Éragny ✅ Loi Denormandie applicable. Vous pouvez bénéficier de 22 211€ d'économies fiscales sur 9 ans.

❓ Quelle rentabilité avec Loi Denormandie à Éragny ?

Avec Loi Denormandie à Éragny, vous pouvez obtenir un rendement net fiscal de 7.82% (vs 6.48% brut) et un cash-flow mensuel de -105€. L'économie fiscale améliore significativement la rentabilité nette.

❓ Quels sont les avantages de Loi Denormandie ?

La Loi Denormandie offre une réduction d'impôt de 12-21% du prix d'achat + travaux (max 300k€). Les travaux doivent représenter 25% minimum. Dispositif actif jusqu'en 2027.

❓ Quelle durée d'engagement pour Loi Denormandie ?

L'engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans selon la réduction choisie (12%, 18% ou 21%). Plus l'engagement est long, plus la réduction d'impôt est importante.

❓ Comment optimiser mon investissement avec Loi Denormandie à Éragny ?

Pour optimiser votre investissement : 1) Choisissez le bon type de bien (T2 / 2 Pièces), 2) Calculez précisément vos charges (taxe foncière, copropriété, gestion), 3) Optimisez votre financement (apport, durée crédit, taux), et 4) Comparez tous les dispositifs disponibles à Éragny. Utilisez notre simulateur gratuit pour une analyse personnalisée.

Loi Denormandie Éragny

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Avertissement Fiscal

Les informations fiscales présentées sur ce site sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les calculs sont basés sur les taux et règles fiscales en vigueur en 2025, qui peuvent évoluer.

Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle (TMI, patrimoine, statut), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.

Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr