Calculateur Plus-Value ImmobilièreSimuler l'Impôt Revente
Calculer plus-value immobilière et impôt revente 2025. Abattements durée détention, exonérations. Simulateur gratuit taxation capital gains immobilier.
🏠 Informations sur l'Achat
Frais de notaire réels. Forfait 8.0% si laissé à 0.
Travaux de rénovation/amélioration avec factures.
Disponible si détention > 5 ans.
💰 Informations sur la Vente
Prix net vendeur après frais d'agence.
Diagnostics, mainlevée hypothèque...
Années complètes de détention.
💡 Comment est Calculé l'Impôt ?
- Plus-Value Brute : (Prix de Vente) - (Prix d'Achat + Frais + Travaux)
- Abattements : Appliqués selon durée de détention (différents pour impôt et PS)
- Taxation : 19% impôt + 17.2% PS + surtaxe éventuelle si > 50 000€
📊 Résultat du Calcul
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💰 Taxation Plus-Value Immobilière
Plus-value immobilière = profit réalisé revente bien. Taxée à 36.2% (19% impôt + 17.2% prélèvements sociaux) AVEC abattements progressifs selon durée détention.
Optimiser le Timing de Votre Vente
Ce graphique illustre comment l'impôt diminue en conservant votre bien quelques années de plus. Les abattements pour durée de détention réduisent significativement la note fiscale.
📊 Barème Abattements Durée Détention
Impôt sur le Revenu (19%)
Prélèvements Sociaux (17.2%)
💡 Exemple : Après 10 ans détention = 30% abattement impôt (5 ans × 6%) + 8.25% abattement PS (5 ans × 1.65%) = taxation 13.3% impôt + 15.78% PS = 29.08% taxation effective (vs 36.2% sans abattement).
📈 Surtaxe sur les Plus-Values Élevées
En plus de l'impôt et des prélèvements sociaux, une surtaxe s'applique si la plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 €. Le taux de cette taxe varie de 2% à 6% selon le montant de la plus-value.
Notre calculateur inclut automatiquement cette surtaxe dans le montant total de l'impôt à payer pour une estimation précise.
💰 Exonérations de la Plus-Value
✅ Résidence Principale
Exonération TOTALE plus-value résidence principale. Conditions: occupation effective, stable, habituelle. Dépendances incluses (garage, jardin) si vente simultanée.
✅ Première Vente Résidence Secondaire
Exonération si: 1) Pas propriétaire RP dernières 4 ans, 2) Remploi intégral prix RP dans 24 mois. Plafond 150k€. Rare mais existe.
✅ Cession < 15 000€
Exonération si prix vente < 15 000€. Applicable garage, cave, parking vendus séparément.
✅ Retraités / Invalides Revenus Modestes
Exonération si revenu fiscal < 11 885€ (personne seule) ou 18 419€ (couple). ET retraité/invalide non assujetti ISF.
Questions Fréquentes sur la Plus-Value
Les réponses à vos interrogations sur le calcul et l'optimisation de l'impôt
❓ Quels travaux sont déductibles de la plus-value ?
Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (ex: nouvelle salle de bain, isolation, extension) sont déductibles sur présentation de factures d'entreprises. Les travaux d'entretien courant (peinture, parquet...) ne le sont pas. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez opter pour un forfait travaux de 15% du prix d'achat, sans justificatifs.
❓ Comment sont calculés les frais d'acquisition ?
Vous pouvez déduire les frais réellement payés lors de l'achat (frais de notaire, commissions d'agence, droits d'enregistrement...). Si c'est plus avantageux, vous pouvez opter pour un forfait de 7.5% du prix d'acquisition. Notre simulateur choisit automatiquement l'option la plus favorable pour maximiser votre déduction.
❓ Comment fonctionne l'abattement pour durée de détention ?
L'abattement commence à partir de la 6ème année de détention. Le taux d'abattement n'est pas le même pour l'impôt sur le revenu (6%/an puis 4% la 22ème année) et les prélèvements sociaux (1.65%/an puis 1.6% et 9%). C'est pourquoi on est exonéré d'impôt après 22 ans, mais il faut attendre 30 ans pour être totalement exonéré des prélèvements sociaux.
❓ Puis-je utiliser le forfait travaux de 15% si je n'ai pas fait de travaux ?
Oui, absolument ! Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous avez le droit d'appliquer cet abattement forfaitaire de 15% sur le prix d'achat, même sans avoir réalisé de travaux. C'est un avantage fiscal important à ne pas oublier. Si vous avez réalisé plus de 15% de travaux avec factures, il est bien sûr plus intéressant de les déduire au réel.
❓ Quelle est la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Si votre plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'applique. Le taux varie de 2% à 6% selon le montant de la plus-value. Cette taxe s'ajoute aux 19% d'impôt et 17.2% de prélèvements sociaux. Notre calculateur inclut automatiquement cette surtaxe dans le résultat final pour une estimation précise.
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Guide Plus-ValueAvertissement Fiscal
Les informations fiscales présentées sur ce site sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les calculs sont basés sur les taux et règles fiscales en vigueur en 2025, qui peuvent évoluer.
Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle (TMI, patrimoine, statut), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.
Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr