Micro-FoncierRégime Fiscal Simplifié Location Nue
Abattement forfaitaire 30% pour revenus locatifs < 15 000€/an. Comparaison micro-foncier vs LMNP vs régime réel.
📋 Micro-Foncier : Régime Fiscal Simplifié
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs, sans justification de charges. Plafond : 15 000€ de loyers annuels.
🎯 Comment Fonctionne le Micro-Foncier ?
1. Conditions d'Éligibilité
Revenus fonciers totaux < 15 000€/an
- • Location nue uniquement (pas meublé)
- • Tous vos revenus locatifs cumulés
- • Charges < 30% loyers → avantageux
- • Pas de travaux importants prévus
2. Calcul de l'Impôt
Revenu Imposable = Loyers × 70%
3. Avantages
- ✓ Simplicité extrême : 0 comptabilité
- ✓ Pas de justificatifs de charges
- ✓ Déclaration auto pré-remplie
- ✓ Pas de comptable nécessaire
- ✓ Idéal petits investissements
⚖️ Comparaison : Micro-Foncier vs Réel vs LMNP
| Critère | Micro-Foncier | Régime Réel | LMNP |
|---|---|---|---|
| Type Location | Nue uniquement | Nue uniquement | Meublée |
| Plafond | < 15 000€/an | Aucun | < 77 700€/an |
| Déduction | 30% forfait | Charges réelles | Amortissement |
| Justificatifs | ✓ Aucun | ✗ Tous | ✗ Tous |
| Comptabilité | Simple | Moyenne | Complexe |
| Travaux | Non déductibles | ✓ Déductibles | ✓ Amortissables |
| Charges déductibles | Non | ✓ Toutes | ✓ Toutes |
| Optimisation fiscale | Faible | Moyenne | ★★★ Excellente |
Quand Choisir Micro-Foncier ?
- Charges réelles < 30% loyers annuels
- Pas de travaux prévus
- Simplicité prioritaire (pas comptable)
- Loyers < 15 000€ annuels
- Bien neuf ou rénové (peu de charges)
Quand ÉVITER Micro-Foncier ?
- Charges > 30% loyers → Réel plus avantageux
- Gros travaux prévus → Réel ou Déficit Foncier
- Loyers > 15 000€ → Réel obligatoire
- Location meublée possible → LMNP bien supérieur
- Optimisation fiscale prioritaire
🏆 Recommandation : LMNP > Micro-Foncier
📊 Exemple Comparatif : 12 000€ Loyers/an
💡 Pourquoi LMNP Est Supérieur
- 1. Amortissement sur 20-30 ans : déduit valeur bien progressivement (aucun impôt pendant 10-15 ans)
- 2. Toutes charges déductibles : travaux, intérêts emprunt, taxe foncière, assurances, mobilier
- 3. Loyers + élevés : meublé = +15-30% loyer vs nu
- 4. Flexibilité : pas contrainte durée location, revente libre
- 5. Plus-value favorisée : exonération possible après 22 ans
Conseil : Si possible, optez pour LMNP plutôt que micro-foncier. Seule exception : impossibilité meubler le bien (copropriété, bail existant...).
Changement de Régime
Vous pouvez basculer du micro-foncier vers le régime réel (ou LMNP) à tout moment. Le passage est définitif pendant 3 ans minimum.
Déclaration Simplifiée
Déclaration pré-remplie sur impots.gouv.fr avec vos loyers (formulaire 2042). Abattement 30% appliqué automatiquement.
Option par Défaut
Si revenus < 15 000€, micro-foncier appliqué automatiquement sauf si vous optez pour le régime réel. Source: impots.gouv.fr
Questions Fréquentes
Les réponses à vos questions essentielles sur le micro-foncier
❓ Qu'est-ce que le micro-foncier ?
Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié pour les revenus fonciers (location nue) inférieurs à {constants.formatNumber(microFoncierThreshold)}€/an. Il applique un abattement forfaitaire de {constants.formatPercentage(microFoncierAbattement)} sans justificatif de charges. Vous déclarez uniquement vos loyers, l'administration calcule automatiquement l'abattement.
❓ Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Micro-foncier si charges < 30% loyers. Régime réel si charges > 30% (travaux importants, intérêts emprunt élevés, copropriété chère). Calculez : si charges réelles > 30% revenus → optez pour le réel. Sinon, micro-foncier plus simple.
❓ Micro-foncier ou LMNP : lequel choisir ?
LMNP est généralement bien supérieur : amortissement du bien sur 20-30 ans (vs abattement 30% micro-foncier), toutes charges déductibles, loyers +15-30% plus élevés en meublé. Exception : impossible meubler le bien. Si choix possible, privilégiez LMNP sans hésiter.
❓ Peut-on cumuler micro-foncier et LMNP ?
Oui, mais sur des biens différents. Micro-foncier = location nue, LMNP = location meublée. Vous pouvez avoir des biens en micro-foncier (< {constants.formatNumber(microFoncierThreshold)}€ loyers nus) ET des biens en LMNP (< {constants.formatNumber(lmnpThreshold)}€ loyers meublés). Les plafonds sont indépendants.
❓ Comment passer du micro-foncier au régime réel ?
Optez pour le régime réel en cochant la case 2044 lors de votre déclaration d'impôts (avant mai N). Le passage est définitif pendant 3 ans. Retour possible au micro-foncier après 3 ans si revenus toujours < {constants.formatNumber(microFoncierThreshold)}€. Option intéressante si gros travaux prévus.
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Les informations fiscales présentées sur ce site sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les calculs sont basés sur les taux et règles fiscales en vigueur en 2025, qui peuvent évoluer.
Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle (TMI, patrimoine, statut), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.
Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr