Calculateur TRI (IRR)Taux de Rentabilité Interne

Calculer TRI (Taux de Rentabilité Interne) investissement locatif. IRR immobilier intégrant cash-flows, plus-value, fiscalité. Simulateur gratuit.

Simulateur Complet
Cash-Flow
Guide Rendement

🎯 TRI = Rentabilité Réelle Globale

TRI (Taux Rentabilité Interne) = indicateur financier mesurant rentabilité RÉELLE investissement intégrant ALL cash-flows (entrées/sorties) + plus-value finale sur durée totale.

TRI > 7% : Excellent investissement immobilier. TRI 5-7% : Bon. TRI < 5% : Médiocre (assurance-vie fait mieux).

📊 Calculateur TRI Simplifié

Investissement Initial

Frais notaire (7.5% ancien, 2.5% neuf) + travaux initiaux

Capital investi hors crédit

Cash-Flows Annuels

Après vacance locative

Copro + taxe foncière + assurance + entretien + gestion

12 × mensualité (capital + intérêts + assurance)

Revente & Durée

Agence (3%) + impôt plus-value

Taux de Rentabilité Interne (TRI)
6.8%
✅ Bon investissement
Cash-Flow Annuel
-400 €
Plus-Value Nette
42 500 €
Gain Total
38 500 €
Détail Performance :

📚 Comprendre le TRI

Qu'est-ce que le TRI ?

TRI (Taux Rentabilité Interne) = taux rendement annuel moyen investissement intégrant :

  • ✓ Capital initial investi (apport personnel)
  • ✓ Cash-flows annuels (loyers - charges - crédit - impôts)
  • ✓ Gain à la revente (plus-value nette)
  • ✓ Durée totale investissement

Pourquoi le TRI > Rendement Locatif ?

Rendement locatif brut/net : Ne compte QUE loyers vs prix achat. Ignore crédit, impôts, revente.
TRI : Intègre TOUT. Vision complète performance investissement sur durée totale.

Barème TRI Immobilier

TRI > 10% Exceptionnel (rare)
TRI 7-10% Excellent
TRI 5-7% Bon (typique bons investissements)
TRI 3-5% Moyen (assurance-vie = 3-4%)
TRI < 3% Faible (livret A fait mieux)

⚠️ IMPORTANT : Calculateur Simplifié

Ce calculateur utilise une formule TRI SIMPLIFIÉE et ne doit servir QUE pour comparaison approximative entre projets.

Limites majeures :

  • Capital restant dû estimé (non recalculé chaque année)
  • Cash-flows supposés constants (réalité : loyers augmentent, charges varient)
  • N'utilise PAS la méthode Newton-Raphson (standard pour TRI)
  • Écart potentiel ±0.5 à 1 point avec TRI réel

⚠️ Pour un calcul TRI précis : utilisez Excel (fonction TRI.PAIEMENTS), Google Sheets, ou consultez un professionnel.

📚 Aller plus loin : Simulateur Rendement Locatif | Cash-Flow Détaillé | Calculateur Plus-Value

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Avertissement Fiscal

Les informations fiscales présentées sur ce site sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les calculs sont basés sur les taux et règles fiscales en vigueur en 2025, qui peuvent évoluer.

Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle (TMI, patrimoine, statut), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.

Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr