Calculer le Rendement LocatifGuide Complet

Maîtrisez les 3 indicateurs clés de rentabilité

1. Rentabilité Brute

La rentabilité brute est le calcul le plus simple mais le moins précis. Elle permet une première évaluation rapide d'un investissement.

Formule

(Loyer annuel × 12 / Prix d'achat) × 100

Exemple

Prix d'achat : 200 000€

Loyer mensuel : 800€

Loyers annuels : 9 600€

Rentabilité brute

(9 600 / 200 000) × 100 = 4,8%

⚠️ Limite : Ne prend pas en compte les charges, impôts, travaux ni frais d'acquisition. Utile pour comparer rapidement mais insuffisant pour décider.

2. Rentabilité Nette

La rentabilité nette intègre toutes les charges liées à l'exploitation du bien. C'est l'indicateur à privilégier pour une analyse sérieuse.

Formule

((Loyers annuels - Charges) / Prix d'achat total) × 100

Charges à déduire

• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérables
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
• Garantie Loyers Impayés (GLI)
• Frais de gestion locative (si déléguée)
• Provision pour travaux (1-2% prix bien/an)
• Charges de crédit (si emprunt)

Exemple

Prix d'achat + frais de notaire : 215 000€

Loyers annuels : 9 600€

- Taxe foncière : 800€

- Charges copropriété : 600€

- Assurance PNO : 200€

- GLI (3% loyers) : 288€

- Provision travaux : 2 000€

Revenus nets : 5 712€

Rentabilité nette

(5 712 / 215 000) × 100 = 2,66%

3. Rentabilité Nette-Nette (Cash-Flow)

La rentabilité nette-nette prend en compte la fiscalité. C'est l'argent réellement disponible après impôts.

Formule

((Revenus nets - Impôts sur revenus locatifs) / Prix d'achat total) × 100

Exemple (suite)

Revenus nets : 5 712€

- Impôts revenus fonciers (TMI 30%) : ~1 200€

Cash-flow annuel : 4 512€

Rentabilité nette-nette

(4 512 / 215 000) × 100 = 2,10%

💡 Optimisation fiscale : Avec le statut LMNP, vous pourriez amortir le bien et réduire considérablement cette fiscalité, augmentant ainsi votre rentabilité nette-nette.