Contribution Revenus LocatifsPrélèvements Sociaux 17.2%
Comprendre et optimiser la contribution sur revenus locatifs : calcul, taux, déductibilité partielle CSG, stratégies réduction.
Qu'est-ce que la Contribution sur les Revenus Locatifs ?
Les prélèvements sociaux (17.2%) s'appliquent à tous les revenus locatifs nets perçus par les propriétaires bailleurs.
Taux Unique 17.2%
CSG + CRDS + prélèvements sociaux combinés.
Sur Revenus NETS
Appliqué après déduction charges + intérêts crédit.
CSG Déductible 6.8%
Récupération partielle année suivante.
💡 Principe Contribution Revenus Locatifs
Tous revenus locatifs (location nue, meublée, SCI) soumis prélèvements sociaux 17.2%. Ces contributions financent Sécurité sociale (santé, retraite, solidarité). Contrairement impôt sur le revenu (barème progressif 0-45%), prélèvements sociaux = taux fixe 17.2% quelle que soit tranche imposition.
📊 Décomposition Prélèvements Sociaux 17.2%
| Contribution | Taux | Déductible ? | Finalité |
|---|---|---|---|
| CSG (Contribution Sociale Généralisée) | 9.2% | 6.8% déductible 2.4% non déductible | Financement Sécurité sociale (santé, famille, retraite) |
| CRDS (Contribution Remboursement Dette Sociale) | 0.5% | Non déductible | Remboursement déficit Sécurité sociale |
| Prélèvement Social | 4.5% | Non déductible | Financement prestations sociales |
| Contribution Additionnelle | 0.3% | Non déductible | Financement RSA |
| Prélèvement de Solidarité | 2.0% | Non déductible | Financement solidarité nationale |
| TOTAL Prélèvements Sociaux | 17.2% | 6.8% déductible |
💡 CSG Déductible : Mécanisme Récupération Partielle
6.8% de la CSG (sur 9.2%) sont déductibles du revenu imposable l'année suivante. Cela réduit votre base imposable IR + prélèvements sociaux année N+1.
• 2024 : Revenus fonciers nets 10 000€
• Prélèvements sociaux 2024 : 10 000€ × 17.2% = 1 720€
• CSG déductible 2024 : 10 000€ × 6.8% = 680€
• 2025 : Revenus fonciers nets 10 000€ - CSG déductible 680€ = 9 320€ imposables
• Économie 2025 : 680€ × (TMI 30% + PS 17.2%) = 320€
🧮 Calcul Contribution selon Régime Fiscal
1. Revenus Fonciers (Location Nue)
Régime réel : prélèvements sociaux appliqués sur revenus fonciers NETS (loyers - charges déductibles - intérêts crédit).
Prélèvements Sociaux = Revenus Fonciers Nets × 17.2%
- • Taxe foncière : 800€
- • Assurance PNO : 200€
- • Travaux entretien : 1 000€
- • Charges copropriété : 600€
- • Intérêts crédit : 2 400€
- Total charges : 5 000€
Prélèvements sociaux : 7 000€ × 17.2% = 1 204€
Impôt sur le revenu (TMI 30%) : 7 000€ × 30% = 2 100€
Fiscalité totale : 1 204€ + 2 100€ = 3 304€ (47.2%)
2. LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Régime micro-BIC ou réel BIC : prélèvements sociaux sur revenus BIC nets (après abattement 50% en micro, ou charges + amortissements en réel).
PS = Revenus nets × 17.2%
Revenus nets : 15 000€ × 50% = 7 500€
PS : 7 500€ × 17.2% = 1 290€
PS = Revenus nets × 17.2%
Charges : 3 000€
Amortissements : 5 000€
Revenus nets : 7 000€
PS : 7 000€ × 17.2% = 1 204€
💡 Astuce LMNP
Amortissements en réel BIC réduisent base imposable → prélèvements sociaux inférieurs (vs micro-BIC). Si charges + amortissements >50% loyers → réel plus avantageux.
3. SCI (Société Civile Immobilière)
SCI à l'IR (transparence fiscale) : revenus fonciers remontent aux associés (quote-part). Prélèvements sociaux appliqués au niveau associé.
⚠️ SCI à l'IS ?
SCI Impôt Sociétés : bénéfices soumis IS (15-25%) + dividendes distribués soumis flat tax 30% (incluant 17.2% PS). Double imposition moins avantageuse sauf cas spécifiques (cession titres, transmission).
🎯 Stratégies Réduction Contribution Revenus Locatifs
1️⃣ Maximiser Charges Déductibles (Revenus Fonciers)
Plus charges déductibles élevées → revenus fonciers nets réduits → PS réduits.
- • Taxe foncière (100%)
- • Intérêts crédit (100%)
- • Assurance PNO/GLI (100%)
- • Travaux entretien/réparation
- • Frais gestion/comptabilité
- • Charges copropriété
- • Frais déplacement (km bien)
- • Regroupez travaux année N (vs étaler)
- • Déductibilité totale travaux réparation
- • Conservez TOUTES factures
- • Frais gestion agence 100% déductibles
2️⃣ LMNP Réel avec Amortissements
Amortissement bien + meubles réduit drastiquement revenus BIC nets → PS réduits ou NULS.
3️⃣ Déficit Foncier (Report Charges)
Travaux importants → déficit foncier imputable sur revenus fonciers futurs (10 ans) → réduit revenus imposables + PS années suivantes.
• 2025 : Loyers 10 000€ - Report déficit 10 000€ = 0€ imposable → PS 0€
• 2026 : Loyers 10 000€ - Report déficit 5 000€ = 5 000€ imposable → PS 860€
Économie cumulée PS 2025-2026 : 3 440€ - 860€ = 2 580€
4️⃣ Optimiser Crédit Immobilier (Intérêts Déductibles)
Intérêts crédit 100% déductibles revenus fonciers → rallongez durée crédit ou différez remboursement capital = intérêts + élevés début = déduction + importante.
• Durée 15 ans : Intérêts année 1 = 7 800€ déductibles
• Durée 25 ans : Intérêts année 1 = 7 950€ déductibles
Écart déduction année 1 : 150€ × (TMI 30% + PS 17.2%) = 71€ économie
5️⃣ CSG Déductible (Récupération Année N+1)
6.8% CSG déductible année suivante → réduit revenus imposables N+1 → récupération partielle PS via réduction impôt + PS année suivante.
Année N+1 : 680€ déductibles → économie fiscale 680€ × 47.2% (TMI 30% + PS 17.2%) = 321€
📊 Comparatif Fiscalité Totale selon Régime
| Régime Fiscal | Revenus Bruts | Revenus Imposables | PS 17.2% | IR (TMI 30%) | Fiscalité Totale |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus Fonciers Réel (Location nue) | 12 000€ | 7 000€ (-5 000€ charges) | 1 204€ | 2 100€ | 3 304€ (47.2%) |
| LMNP Micro-BIC (Abattement 50%) | 15 000€ | 7 500€ (50% abattement) | 1 290€ | 2 250€ | 3 540€ (47.2%) |
| LMNP Réel BIC (Amortissements) | 15 000€ | 4 000€ (-11 000€ charges+amort) | 688€ | 1 200€ | 1 888€ (27.2%) |
| Déficit Foncier (Report déficit) | 10 000€ | 0€ (déficit reporté) | 0€ | 0€ | 0€ (0%) |
💡 Conclusion Comparative
LMNP réel avec amortissements = régime le plus avantageux pour réduire prélèvements sociaux (fiscalité totale 27% vs 47% revenus fonciers). Déficit foncier = optimisation ponctuelle si gros travaux (fiscalité 0% temporaire).
Questions Fréquentes
Les réponses à vos questions essentielles sur les prélèvements sociaux
❓ Qu'est-ce que la contribution sur les revenus locatifs ?
La contribution revenus locatifs = prélèvements sociaux 17.2% appliqués aux revenus locatifs NETS (après déduction charges). Composition : CSG 9.2% (dont 6.8% déductible), CRDS 0.5%, prélèvement social 4.5%, contributions additionnelles 3%. S'applique revenus fonciers (location nue) ET revenus BIC (LMNP).
❓ Quel est le taux des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs ?
Taux unique 17.2% des revenus locatifs nets (2025). Décomposition : CSG 9.2% (dont 6.8% déductible année suivante), CRDS 0.5%, Prélèvement social 4.5%, Contribution additionnelle 0.3%, Prélèvement solidarité 2%. S'ajoute à impôt sur le revenu (barème 11-45% selon TMI) → fiscalité totale 28-62%.
❓ Comment réduire les prélèvements sociaux sur revenus locatifs ?
5 stratégies réduction PS : 1) Maximiser charges déductibles (taxe foncière, intérêts crédit, travaux...), 2) LMNP réel + amortissements (réduit base imposable drastiquement), 3) Déficit foncier (travaux importants → report 10 ans), 4) Optimiser crédit (intérêts déductibles), 5) CSG déductible 6.8% (récupération partielle année N+1).
❓ La CSG est-elle déductible sur les revenus locatifs ?
OUI, partiellement. 6.8% de la CSG (sur 9.2%) sont déductibles du revenu imposable l'année suivante. Mécanisme : PS payés année N → CSG déductible 6.8% réduit revenus imposables année N+1 → économie fiscale (TMI + PS) année N+1. Exemple : 10 000€ revenus → CSG déductible 680€ → économie 320€ année suivante (TMI 30% + PS 17.2%).
❓ Prélèvements sociaux LMNP vs revenus fonciers ?
LMNP réel + amortissements = plus avantageux. Revenus fonciers : PS sur revenus nets (loyers - charges - intérêts) → fiscalité totale 47% (TMI 30% + PS 17.2%). LMNP réel : amortissements bien + meubles réduisent base imposable → revenus nets plus faibles → PS réduits → fiscalité totale 27-30%. Économie PS LMNP réel : 600-1 000€/an vs revenus fonciers.
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