Guide Défiscalisation Immobilière 2025Comparaison Dispositifs Fiscaux
Guide comparatif défiscalisation immobilière : déficit foncier, LMNP, Malraux, Denormandie. Comparez tous les dispositifs fiscaux pour réduire vos impôts.
Pourquoi Optimiser Sa Fiscalité Immobilière ?
La défiscalisation peut transformer un investissement déficitaire en projet rentable et améliorer significativement votre cash-flow.
Déficit Foncier
Le déficit foncier permet de déduire les travaux de rénovation de vos revenus fonciers et de votre revenu global (jusqu'à 10 700€/an).
Fonctionnement
- • Achat d'un bien ancien nécessitant des travaux
- • Travaux déductibles à 100% des revenus fonciers
- • Si déficit : imputation sur revenu global (max 10 700€)
- • Report du déficit excédentaire sur 10 ans
- • Obligation de louer 3 ans minimum
Exemple :
Bien 150 000€ + travaux 40 000€. Loyers annuels : 8 000€. Déficit : 32 000€. Vous déduisez 10 700€ de votre revenu imposable cette année, soit ~4 200€ d'économie d'impôt (TMI 39%).
Loi Malraux
La loi Malraux offre une réduction d'impôt sur les travaux de restauration d'immeubles situés dans des secteurs protégés.
Conditions
- • Immeuble en secteur sauvegardé ou ZPPAUP
- • Restauration complète validée par Architecte des Bâtiments de France
- • Travaux max 400 000€ sur 4 ans
- • Location nue pendant 9 ans minimum
- • Réduction d'impôt : 22% ou 30% des travaux
Statut LMNP
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien sur 20-30 ans et de récupérer la TVA sur l'achat et les travaux.
Fonctionnement
- • Location meublée avec équipements obligatoires
- • Amortissement du bien : 20 ans (neuf) ou 30 ans (ancien)
- • Récupération TVA sur achat et travaux (20%)
- • Charges déductibles : assurance, gestion, travaux
- • Pas d'engagement de durée de location
Exemple :
Bien 200 000€ + travaux 30 000€. TVA récupérée : 6 000€. Amortissement annuel : 10 000€. Cash-flow amélioré de 16 000€ la première année.
Loi Denormandie
La loi Denormandie est le Pinel de l'ancien : réduction d'impôt pour l'achat d'un bien ancien à rénover dans certaines villes moyennes.
Avantages
- • Réduction d'impôt 12%, 18% ou 21% (6, 9 ou 12 ans)
- • Bien ancien + travaux min 25% du coût total
- • 222 villes éligibles du plan Action Cœur de Ville
- • Prix d'achat plus accessible que le neuf
- • Travaux d'amélioration énergétique obligatoires
Comparatif Dispositifs de Défiscalisation
| Dispositif | Avantage | Bien | Engagement | Plafond |
|---|---|---|---|---|
| Pinel | 12-21% | Neuf | 6-12 ans | 300k€/an |
| LMNP | Amortissement | Meublé | Aucun | - |
| Déficit Foncier | 10 700€/an | Ancien | 3 ans | - |
| Malraux | 22-30% | Patrimonial | 9 ans | 400k€/4ans |
| Denormandie | 12-21% | Ancien rénové | 6-12 ans | 300k€/an |
Questions Fréquentes
Les réponses à vos questions essentielles sur la défiscalisation immobilière
❓ Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier permet de déduire les travaux de rénovation de vos revenus fonciers et de votre revenu global jusqu'à 10 700€/an. Si le déficit excède ce montant, il peut être reporté sur 10 ans.
❓ Quels sont les meilleurs dispositifs de défiscalisation en 2025 ?
En 2025, les principaux dispositifs sont : la Loi Denormandie (rénovation ancien, prolongée jusqu'en 2027), le statut LMNP (amortissement en meublé), le déficit foncier (déduction travaux), et la Loi Malraux (rénovation patrimoine). Le dispositif Pinel a pris fin le 1er janvier 2025.
❓ Peut-on cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation ?
Non, il est impossible de cumuler Pinel, Denormandie, Malraux entre eux. Cependant, le déficit foncier peut se cumuler avec d'autres dispositifs sur la partie non éligible. Le LMNP peut aussi se cumuler avec d'autres dispositifs.
❓ Comment choisir le meilleur dispositif pour mon projet ?
Utilisez notre comparateur fiscal gratuit pour analyser votre situation. Les critères principaux sont : votre tranche d'imposition, le type de bien (neuf/ancien), votre capacité d'investissement et vos objectifs de rentabilité.
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Les informations fiscales présentées sur ce site sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les calculs sont basés sur les taux et règles fiscales en vigueur en 2025, qui peuvent évoluer.
Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle (TMI, patrimoine, statut), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.
Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr