Prêt In Fine ImmobilierCrédit pour Investisseurs
Le prêt in fine permet de ne rembourser que les intérêts mensuellement. Capital remboursé en une fois à l'échéance. Idéal investisseurs fiscalement optimisés.
Qu'est-ce qu'un Prêt In Fine ?
Le prêt in fine est un crédit où vous ne remboursez QUE les intérêts chaque mois. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l'échéance finale.
Intérêts Uniquement
Mensualités 2-3× plus basses que crédit classique.
Capital à l'Échéance
Remboursement en une fois après 5-15 ans.
Investisseurs Only
Optimisation fiscale maximale locatif.
🎯 Principe du Prêt In Fine
Différence majeure : Crédit classique = vous remboursez capital + intérêts chaque mois (mensualité diminue dette progressivement). Prêt in fine = vous remboursez UNIQUEMENT intérêts mensuellement (dette reste constante 200k€). À échéance finale → remboursez 200k€ en une fois.
⚙️ Comment Fonctionne le Prêt In Fine ?
Pendant la Durée du Prêt (5-15 ans)
Vous ne remboursez QUE les intérêts chaque mois. Le capital emprunté reste constant (dette ne diminue pas).
💡 Avantage Fiscal (Investissement Locatif)
Intérêts déductibles des revenus fonciers : 833€/mois × 12 = 10 000€/an déductibles. Crédit classique : seulement 5 000€ intérêts déductibles an 1 (dégressif). In fine = déduction maximale constante pendant 15 ans.
À l'Échéance Finale (Année 15)
Vous devez rembourser l'intégralité du capital emprunté en une seule fois. 3 solutions pour constituer cette somme :
Garanties Exigées par la Banque
Prêt in fine = risque élevé banque (capital jamais remboursé pendant durée prêt). Banque exige garanties solides :
- • Nantissement assurance-vie ou contrat capitalisation : valeur ≥ capital emprunté
- • Hypothèque bien acheté : inscription notariée
- • Profil solide : revenus stables, patrimoine existant, faible endettement
- • Apport 20-30% : banque finance max 70-80% LTV
⚠️ Accès Restreint
Prêt in fine réservé profils fortunés ou investisseurs expérimentés. Banques refusent primo-accédants, profils précaires, ou sans garantie solide.
💰 Taux Prêt In Fine 2025
Fourchette Taux 2025
📈 Comparaison Crédit Classique
Taux in fine = +0.3 à +0.8 points vs crédit amortissable. Exemple : crédit classique 4.2% → in fine 4.5-5%. Surprime compensée par avantage fiscal.
Coût Total Comparé
⚖️ Comparaison : Prêt In Fine vs Crédit Amortissable
| Critère | Prêt In Fine | Crédit Amortissable |
|---|---|---|
| Mensualité | Basse (intérêts seuls) | Moyenne (capital + intérêts) |
| Remboursement capital | En une fois (échéance) | Progressif |
| Coût total | Plus élevé | Moins élevé |
| Avantage fiscal | ★★★ Maximal | Moyen (dégressif) |
| Cash-flow locatif | ✓ Positif | Souvent négatif |
| Garanties exigées | Strictes (nantissement) | Standard |
| Profil requis | Investisseur expérimenté | Tout profil |
| Usage | Investissement locatif | Résidence principale + locatif |
Quand Choisir Prêt In Fine ?
- Investissement locatif avec forte fiscalité (TMI ≥ 30%)
- Stratégie revente court/moyen terme (5-10 ans)
- Patrimoine financier existant (assurance-vie à nantir)
- Cash-flow prioritaire : mensualités basses pour investir ailleurs
- Profil solide : revenus stables, bon patrimoine
Quand ÉVITER Prêt In Fine ?
- Résidence principale : aucun avantage fiscal
- Premier investissement : trop complexe et risqué
- Pas de solution échéance : risque ne pas pouvoir rembourser capital
- Faible fiscalité (TMI < 30%) : avantage fiscal limité
- Pas de garantie : impossible nantir assurance-vie
🏆 Cas d'Usage Optimal : Investisseur Fiscalisé
📊 Profil Type : Cadre Supérieur Investisseur
- • Revenus 100 000€/an (TMI 41%)
- • Assurance-vie 250 000€ (capital disponible)
- • Achat appartement locatif 300 000€
- • Emprunt 240 000€ (80% LTV) à 5% sur 15 ans
- • Nantissement assurance-vie 240 000€
- • Mensualité : 1 000€ (intérêts seuls)
- • Loyer perçu : 1 500€/mois
Questions Fréquentes
Les réponses à vos questions essentielles sur le prêt in fine
❓ Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?
Le prêt in fine est un crédit où vous ne remboursez QUE les intérêts mensuellement (pas de capital). Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l'échéance (5-15 ans). Mensualités 2-3× plus basses que crédit classique. Réservé investisseurs : intérêts déductibles, cash-flow positif.
❓ Quel est le taux d'un prêt in fine en 2025 ?
Taux prêt in fine 2025 : {constants.formatPercentage(pretInFine.min)}-{constants.formatPercentage(pretInFine.max)} selon profil et garanties. Légèrement supérieur au crédit amortissable (+0.3 à +0.8 points). Bon profil avec nantissement assurance-vie → {constants.formatPercentage(pretInFine.min)}-{constants.formatPercentage(pretInFine.average)}. Profil standard → {constants.formatPercentage(pretInFine.average)}-5.5%. Réservé profils solides, banques refusent profils précaires. Taux indicatifs {constants.dates.currentYear}
❓ Prêt in fine : comment rembourser le capital à l'échéance ?
3 solutions : 1) Revente bien acheté (stratégie spéculation). 2) Nantissement assurance-vie : épargne constituée parallèlement, débloquée à échéance. 3) Refinancement : nouveau crédit classique pour solder in fine. Solution préparée dès signature prêt.
❓ Prêt in fine vs crédit amortissable : lequel choisir ?
Prêt in fine si investissement locatif + forte fiscalité (TMI ≥ 30%) + patrimoine nantissable. Avantages : mensualités basses, intérêts déductibles constants, cash-flow positif. Crédit amortissable si résidence principale, premier investissement, ou pas de garantie. Plus simple, coût total moindre.
❓ Peut-on faire un prêt in fine sans apport ?
Non. Prêt in fine exige apport minimum 20-30%. Banque finance max 70-80% valeur bien (LTV). + Exige garantie solide : nantissement assurance-vie ≥ capital emprunté, ou hypothèque + patrimoine. Profil fortuné requis. Primo-accédants refusés systématiquement.
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