Prêt Immobilier à 110%Financement Total Sans Apport
Prêt immobilier à 110% : financement total sans apport (achat + frais + travaux). Conditions, critères, avantages, inconvénients 2025.
💰 Prêt à 110% : Concept
Le prêt à 110% (ou "financement intégral") couvre 100% prix achat + 10% frais annexes (frais notaire, garantie, travaux éventuels). Aucun apport personnel requis.
Montant bien immobilier
Ancien ~8%, neuf ~3%
Garantie, travaux, mobilier
Comment Fonctionne le Prêt à 110% ?
Exemple Concret : Studio Lyon 150 000€
Calcul 110% : 168 500€ ÷ 150 000€ = 112.3% du prix achat
📊 Comparaison Apport vs Sans Apport
- • Apport : 30 000€
- • Emprunté : 120 000€
- • Taux : 3.2% (20 ans)
- • Mensualité : 676€/mois
- • Coût total : 42 240€
- • Apport : 0€ ✅
- • Emprunté : 168 500€
- • Taux : 3.6% (20 ans) 📈
- • Mensualité : 984€/mois
- • Coût total : 67 660€
Conditions Strictes Prêt à 110%
⚠️ Réalité 2025 : Très Difficile à Obtenir
Depuis recommandations HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), prêts 110% quasi-impossibles pour primo-accédants résidence principale. Réservés profils excellents investissement locatif.
📋 Critères Obligatoires (Cumulatifs)
1. Situation Professionnelle Béton
- • CDI ancienneté minimum 1-2 ans (période essai validée)
- • Fonctionnaire titulaire
- • Profession libérale établie (3+ ans activité, revenus stables)
- • ❌ CDD, intérim, auto-entrepreneur récent = refus quasi-systématique
2. Revenus Élevés et Stables
- • Revenus nets ≥ 3 500€/mois (couple : 5 500€+)
- • Stabilité sur 3 dernières années (pas baisse revenus)
- • Prime/bonus récurrents comptabilisés
- • Revenus locatifs existants = atout majeur
3. Taux Endettement Confortable
- • Endettement futur < 28% (vs 33% max HCSF)
- • Marge sécurité pour banque (5 points sous limite)
- • Pas d'autres crédits en cours (auto, conso...)
- • Reste à vivre confortable après mensualité
4. Épargne Résiduelle Solide
- • 10 000-20 000€ épargne minimum APRÈS achat
- • Preuve capacité épargne régulière
- • Pas découverts bancaires 12 derniers mois
- • Historique bancaire irréprochable
5. Projet Cohérent et Rentable
- • Investissement locatif = meilleure chance (rentabilité prouvée)
- • Bien valorisé prix marché (pas surpayé)
- • Localisation attractive (demande locative forte)
- • Rendement locatif ≥ 5% brut
6. Relation Bancaire Établie
- • Client fidèle banque 2+ ans
- • Domiciliation revenus + épargne
- • Produits bancaires souscrits (assurances, PEL...)
- • Historique crédit antérieur remboursé sans incidents
💡 Verdict Réaliste 2025
Profil type 110% accepté :
- • Cadre CDI, 4 500€/mois nets, 30-45 ans
- • 25 000€ épargne disponible
- • Aucun crédit en cours, 0% endettement
- • Investissement locatif studio/T2 ville dynamique
- • Rendement 6%+, locataire trouvé avant achat
Estimation : < 5% dossiers obtiennent prêt 110% en 2025 (vs 20% en 2020).
Stratégies pour Obtenir un Prêt à 110%
1. Passer par Courtier Spécialisé
Courtiers connaissent banques encore ouvertes prêts 110%. Réseau + expérience = taux succès x3.
- • Courtier identifie banques compatibles profil
- • Négociation optimale conditions (taux, assurance)
- • Montage dossier béton (aucune faille)
- • Coût courtier : gratuit (commission banque) ou ~2000€
2. Investissement Locatif Plutôt que Résidence Principale
Banques plus souples investissement locatif : revenus locatifs compensent mensualité.
3. Combiner Prêt Principal + Prêts Complémentaires
"Faux 110%" : prêt principal 100% + prêts aidés pour frais.
- • Prêt Action Logement : 40 000€ max, taux 0.5%, frais notaire/travaux
- • PTZ (Primo-accédants neuf) : 20-40% prix, taux 0%
- • Prêt Épargne Logement (PEL/CEL) : taux avantageux, complémentaire
- • Prêt familial : parents/famille prêtent frais notaire
4. Domicilier Revenus + Souscrire Produits Bancaires
"Tout à la banque" = levier négociation puissant.
- • Domiciliation salaire obligatoire
- • Épargne (PEL, assurance-vie) transférée
- • Assurances (auto, habitation, santé) regroupées
- • Carte bancaire premium
Gains banque : ~200€/an produits = argument acceptation 110%
5. Présenter Business Plan Béton (Locatif)
Dossier investisseur professionnel = rassure banque.
- ✓ Étude marché locatif (demande, loyers moyens)
- ✓ Calcul rentabilité détaillé (brut, net, net-net)
- ✓ Simulation fiscale (LMNP, déficit foncier...)
- ✓ Cash-flow prévisionnel 5 ans
- ✓ Locataire pré-identifié (promesse location)
- ✓ Plan B si vacance locative
⚠️ Risques Prêt à 110%
❌ Endettement Maximum
Mensualité maximale = marge sécurité quasi-nulle. Perte emploi, baisse revenus = défaut paiement rapide. Pas budget imprévus (voiture, santé, travaux...).
❌ Taux d'Intérêt Majoré
+0.15-0.40 point vs prêt avec apport. Sur 20 ans = +15 000-30 000€ coût total. Compense absence apport mais freine accumulation patrimoine.
❌ Assurance Emprunteur Plus Chère
Profil jugé risqué = taux assurance 0.40-0.50% (vs 0.30% avec apport). +50-100€/mois assurance sur 20 ans.
❌ Equity Négatif Initial
Bien acheté 150k€ financé 165k€ = dette > valeur bien pendant 5-10 ans. Revente précoce = perte (frais vente + remboursement intégral crédit). Piège liquidité.
❌ Blocage Investissements Futurs
Taux endettement saturé = impossible emprunter à nouveau 5-10 ans. Opportunités immobilières bloquées. Croissance patrimoine ralentie.
Questions Fréquentes
Les réponses à vos questions essentielles sur le prêt à 110%
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