Capacité d'Emprunt 2025Calcul & Simulation
Calcul capacité emprunt immobilier 2025 : règle 33%, revenus pris en compte, endettement maximum. Simulateur gratuit capacité crédit immobilier.
Pourquoi Calculer Sa Capacité d'Emprunt ?
Connaître votre capacité d'emprunt vous permet de définir précisément votre budget immobilier et d'optimiser votre projet.
Calcul Précis
Formule officielle : Capacité = (Revenus nets × 33%) × Durée.
Règle HCSF
Taux endettement max 33% + Durée max 25 ans.
Optimisation Budget
Définissez précisément votre budget immobilier et vos possibilités.
🧮 Formule Capacité d'Emprunt
Règle HCSF : Taux endettement max 33% + Durée max 25 ans (27 ans neuf/travaux)
💰 Calculateur Capacité d'Emprunt
📊 Taux Endettement 33% : Règle HCSF
Depuis 2020, HCSF (Haut Conseil Stabilité Financière) impose règles strictes : taux endettement max 33% + durée max 25 ans (27 ans neuf).
Calcul Taux Endettement
Exceptions Règle 33%
- • Hauts revenus : > 5 500€ nets → endettement 37% possible (reste à vivre élevé)
- • Primo-accédants : 20% dossiers banque peuvent dépasser 33%
- • Profils excellents : CDI fonctionnaire, gros apport → flexibilité
💰 Épargne Résiduelle & Reste à Vivre
⚠️ Important : Respecter les 33% ne suffit pas !
Les banques vérifient également votre épargne résiduelle (reste à vivre après paiement crédit + charges). Si insuffisante, votre dossier peut être refusé même avec un taux d'endettement correct.
L'épargne résiduelle (ou reste à vivre) est le montant disponible chaque mois après paiement de TOUTES vos charges (crédit, loyer, crédits conso, charges courantes).
🧮 Calculateur Épargne Résiduelle
Tous revenus nets du foyer (salaires, pensions, etc.)
Crédit auto, conso, prêt étudiant...
📏 Seuils Minimums par Profil
| Composition Foyer | Rural | Province | Grande Ville | Paris / IDF |
|---|---|---|---|---|
| Célibataire | 600€ | 700€ | 800€ | 900€ |
| Couple | 850€ | 1,000€ | 1,150€ | 1,300€ |
| Couple + 1 enfant | 1,100€ | 1,300€ | 1,450€ | 1,600€ |
| Couple + 2 enfants | 1,350€ | 1,550€ | 1,700€ | 1,900€ |
| Couple + 3 enfants | 1,600€ | 1,800€ | 2,000€ | 2,200€ |
💡 Ces seuils sont indicatifs et varient selon les banques. Certaines sont plus strictes (+10-20%), d'autres plus flexibles pour profils excellents.
💡 Pourquoi c'est Important ?
- 1
Protection Emprunteur
Le reste à vivre garantit que vous pouvez vivre décemment après paiement du crédit (alimentation, santé, loisirs, imprévus).
- 2
Prévention Surendettement
Les banques refusent si le reste à vivre est trop faible, même avec 33% endettement respecté. C'est une sécurité obligatoire HCSF.
- 3
Capacité Multi-Propriétés
Si vous cumulez plusieurs crédits immobiliers, l'épargne résiduelle devient LE critère bloquant (même si 33% respecté sur chaque crédit).
💡 Optimiser Capacité d'Emprunt
1. Solder Crédits en Cours
Crédit conso 300€/mois réduit capacité 50 000-60 000€. Solder avant demande crédit immo = capacité maximale.
2. Allonger Durée Crédit
Durée longue = mensualité basse = capacité haute. MAIS coût intérêts élevé.
15 ans → 160k€ emprunt | 20 ans → 180k€ | 25 ans → 200k€
3. Co-emprunt (Couple)
2 revenus cumulés = capacité doublée. 2 000€ + 2 000€ = 240k€ emprunt vs 120k€ seul.
4. Augmenter Apport Personnel
Apport réduit montant emprunté → mensualité basse → meilleur taux endettement.
Questions Fréquentes
Les réponses à vos questions essentielles sur la capacité d'emprunt
❓ Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Capacité emprunt = (Revenus nets × 33%) × Durée crédit. Taux endettement max 33% (HCSF). Exemple: 3000€ revenus nets → 1000€ mensualité max → 180 000€ emprunt sur 20 ans (taux 3.5%).
❓ Quel est le reste à vivre minimum ?
Reste à vivre = revenus - mensualité - charges. Minimum 800€/personne (célibataire), 1200€ couple, +300€ par enfant. Banques refusent si reste à vivre insuffisant même taux < 33%.
❓ Les primes comptent dans capacité emprunt ?
Primes récurrentes (13ème mois, primes trimestrielles régulières) : OUI, comptées. Primes exceptionnelles/variables : NON ou partiellement (50-70%) selon banque.
❓ Comment optimiser sa capacité d'emprunt ?
1) Solder crédits en cours (conso, auto). 2) Allonger durée crédit (mensualité basse). 3) Co-emprunt couple (revenus cumulés). 4) Augmenter apport (montant emprunté réduit).
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Calculateur CréditAvertissement Fiscal
Les informations fiscales présentées sur ce site sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les calculs sont basés sur les taux et règles fiscales en vigueur en 2025, qui peuvent évoluer.
Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle (TMI, patrimoine, statut), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.
Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr