Simulateur de Rendement LocatifCalcul Rentabilité Immobilier
pierreetcapital.fr vous accompagne avec un simulateur gratuit et indépendant pour calculer la rentabilité de votre investissement immobilier.
🏠 Informations du Bien
Ancien: 8.0% | Neuf: 2.5%
Rénovation, amélioration...
Hors charges locataires
💸 Charges Annuelles
Charges non récupérables
0% si gestion directe
Recommandé : ~1 mois de loyer/an
📊 Fiscalité
Tranches 2025: 0%, 11%, 30%, 41%, 45%
💡 Calcul Simplifié
Ce simulateur utilise un calcul simplifié. Pour le LMNP, vous pouvez amortir le bien et réduire significativement vos impôts. Utilisez notre Calculateur Cash-Flow pour une simulation LMNP détaillée.
📊 Vos Indicateurs de Rentabilité
Détail Financier Annuel
📚 Comprendre les 3 Types de Rentabilité
Brute
Vision rapide. Loyers / Prix total. Utile pour comparer des biens entre eux, mais trompeuse car ignore charges et impôts.
Nette
Plus réaliste. Intègre toutes les charges (taxes, assurance, gestion...). C'est le minimum à regarder pour évaluer un bien.
Nette-Nette
La vérité. Intègre aussi les impôts. C'est votre rentabilité réelle, l'argent qui reste dans votre poche.
🎯 Quelle Rentabilité Viser ?
Rentabilité Brute : > 5-6%
En dessous, le bien risque d'être peu rentable après charges. Dans les grandes villes tendues (Paris, Lyon), 4% peut être acceptable si forte valorisation attendue.
Rentabilité Nette : > 3-4%
C'est votre véritable performance avant impôts. En dessous de 2-3%, vous travaillez pour rien (ou presque).
Rentabilité Nette-Nette : > 2-3%
Votre cash-flow réel. Si positif, le bien s'autofinance. Si négatif, vous devez sortir de l'argent chaque mois ("effort d'épargne").
⚠️ Erreurs Courantes à Éviter
- ❌
Se fier uniquement à la rentabilité brute
Un bien à 8% brut peut avoir une rentabilité nette-nette de 1% après charges et impôts. Calculez toujours les 3 indicateurs.
- ❌
Oublier la provision pour travaux
Chaudière, toiture, électroménager... Provisionnez au minimum l'équivalent d'1 mois de loyer par an. Sinon, gare aux mauvaises surprises.
- ❌
Ignorer l'optimisation fiscale
Avec le LMNP au Réel, vous pouvez amortir le bien et payer 0€ d'impôt pendant des années. Le régime fiscal change tout.
Questions Fréquentes
Les réponses essentielles sur le calcul de rentabilité locative
❓ Quelle est la différence entre rentabilité brute et nette ?
La rentabilité brute est un calcul simple : (Loyer annuel / Prix total) × 100. Elle ignore toutes les charges. La rentabilité nette intègre les charges (taxes, assurance, gestion, entretien) : (Loyer - Charges) / Prix total × 100. C'est un indicateur bien plus fiable pour comparer des investissements.
❓ C'est quoi la rentabilité nette-nette ?
C'est la rentabilité réelle après impôts. Elle intègre tout : charges ET fiscalité. C'est votre vrai cash-flow, l'argent qui reste effectivement dans votre poche. C'est l'indicateur le plus important car il reflète votre gain net annuel.
❓ Quelle est une bonne rentabilité locative ?
Cela dépend du marché et de votre stratégie. En général : >5-6% brut, >3-4% net, >2-3% net-net. Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon), ces chiffres peuvent être plus bas (3-4% brut) mais compensés par une forte valorisation du bien.
❓ Dois-je inclure le crédit dans le calcul de rentabilité ?
Non, pas directement. La rentabilité compare les revenus locatifs au prix du bien. Le crédit est un outil de financement à part. Ce qui compte, c'est le cash-flow : loyers - charges - mensualité crédit - impôts. Si positif, le bien s'autofinance. Utilisez notre Calculateur Cash-Flow pour cette analyse.
❓ Comment réduire mes impôts sur les revenus locatifs ?
Plusieurs leviers : 1) LMNP au Réel : amortissement du bien = souvent 0€ d'impôt pendant 10-15 ans. 2) Régime Réel en location nue : déduction de toutes charges réelles (intérêts, travaux...). 3) Déficit foncier : si gros travaux, déduire jusqu'à {constants.fiscal.deficitFoncierMaxAnnual.toLocaleString('fr-FR')}€/an de votre revenu global. Consultez notre Comparateur Fiscal.
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Les informations fiscales présentées sur ce site sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les calculs sont basés sur les taux et règles fiscales en vigueur en 2025, qui peuvent évoluer.
Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle (TMI, patrimoine, statut), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.
Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr