Simulateur de Cashflow LocatifCalculez la rentabilité réelle de votre investissement
Notre outil gratuit et détaillé vous aide à déterminer le flux de trésorerie net de votre projet immobilier, après crédit, charges et impôts.
Revenus Locatifs
Recommandé : 5% à 8% pour se couvrir.
Charges et Crédit
Voir tableau d'amortissement.
Fiscalité
Quel Régime Choisir ?
- LMNP Réel : Idéal pour le meublé. Permet d'amortir le bien et de déduire toutes les charges pour souvent ne payer aucun impôt pendant des années.
- Nu Réel : Le plus courant pour la location nue. Permet de déduire toutes les charges (y compris les intérêts) et de créer un déficit foncier.
- Micro-Foncier : Simple, mais souvent moins optimisé. Abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers. Intéressant si vos charges réelles sont très faibles.
Généralement 80-90% du prix FAI.
Composants : 25-40 ans pour le bâti, 10 pour les meubles...
🎯 Viser un Cash-Flow Positif
Le cash-flow est le bénéfice net qu'il vous reste dans la poche chaque mois, une fois tout payé (crédit, charges, impôts). C'est votre véritable indicateur de santé financière.
✅ Positif
Le bien s'autofinance et vous dégagez un surplus. L'objectif de tout investisseur !
⚠️ Neutre
Le bien s'autofinance (les loyers couvrent tout), mais vous ne gagnez rien. C'est déjà un bon début.
❌ Négatif
Vous devez ajouter de l'argent de votre poche chaque mois. C'est ce qu'on appelle "l'effort d'épargne".
💡 3 Erreurs Courantes qui Plombent le Cash-Flow
- ❌
Sous-estimer les charges et travaux
Oublier de provisionner pour les gros travaux (toiture, façade...) ou sous-estimer les petites réparations est l'erreur n°1. Règle simple : provisionnez au moins un mois de loyer par an pour l'entretien.
- ❌
Ignorer la fiscalité
Choisir le mauvais régime fiscal peut transformer un projet rentable en gouffre financier. Le régime Réel ou LMNP est souvent plus avantageux que le Micro-Foncier car il permet de déduire toutes vos charges.
- ❌
Négliger la vacance locative
Penser que son bien sera loué 12 mois sur 12 est optimiste. Une vacance de 5% (environ 2 semaines) à 8% (environ 1 mois) dans vos calculs vous protège des mauvaises surprises.
Questions Fréquentes sur le Cash-Flow
Les réponses essentielles pour comprendre et optimiser votre cash-flow locatif
❓ Comment sont calculés les impôts dans ce simulateur ?
L'impôt est calculé sur votre 'revenu foncier imposable'. En Micro-Foncier, c'est 70% de vos loyers (abattement forfaitaire de 30%). En Réel ou LMNP, ce sont vos loyers moins toutes vos charges déductibles (intérêts, taxes, assurances, travaux...) et l'amortissement pour le LMNP. Ce revenu imposable est ensuite soumis à votre TMI + {(constants.taxes.prelevementsSociaux * 100).toFixed(1)}% de prélèvements sociaux.
❓ Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement est un avantage comptable majeur du LMNP au régime Réel. Il permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien et des meubles, comme si le bien perdait de la valeur avec le temps. C'est une charge 'fictive' (vous ne la payez pas réellement) qui vient réduire votre revenu imposable, et donc vos impôts, très souvent à zéro pendant de nombreuses années.
❓ Comment estimer la provision pour travaux et entretien ?
Une règle simple et prudente est de provisionner l'équivalent d'un mois de loyer par an. Pour un loyer de 700€/mois, vous mettriez donc de côté 700€ par an (environ 60€/mois) pour les futures réparations et l'entretien courant (chaudière, électroménager, peinture...). Pour une rénovation majeure (toiture, façade), le calcul est différent et doit être intégré au plan de financement initial.
❓ Quel est un bon cash-flow mensuel ?
Un cash-flow positif (même de 50€/mois) est déjà excellent : le bien s'autofinance et vous génère un surplus. Un cash-flow neutre (±0€) est correct : vous vous constituez un patrimoine sans effort d'épargne. Un cash-flow légèrement négatif (-50 à -100€/mois) peut être acceptable si vous valorisez le patrimoine constitué, mais attention à ne pas vous surendetter.
❓ Dois-je toujours prendre un gestionnaire locatif ?
Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé si vous n'êtes pas disponible ou à distance. Un bon gestionnaire (7-10% des loyers HC) vous fait gagner un temps précieux et vous protège juridiquement. En gestion directe, vous économisez ces frais mais assumez toutes les démarches : recherche de locataires, états des lieux, relances, entretien...
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Les informations fiscales présentées sur ce site sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les calculs sont basés sur les taux et règles fiscales en vigueur en 2025, qui peuvent évoluer.
Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle (TMI, patrimoine, statut), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.
Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr