Loi Denormandie à GradignanNouvelle-Aquitaine • 26 186 habitants

Rénovation immobilière dans 244 villes moyennes éligibles

Marché Gradignan
Loi Denormandie National
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Découvrez quel dispositif fiscal est le plus avantageux pour Gradignan. Comparaison côte à côte : LMNP, Pinel+, Denormandie, Malraux, Déficit Foncier, Loc'Avantages.

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Gradignan est éligible Loi Denormandie

  • ✅ Loi Denormandie applicable

L'Essentiel en Chiffres

28 021€
Économie Fiscale Totale
3 503€/an sur 9 ans
5.02%
Rendement Net Fiscal
vs 3.69% brut (+1.3pts)
233 508€
Investissement Total
T2 / 2 Pièces
-459€
Cash-Flow Mensuel
Après fiscalité

Analyse Spécifique Gradignan

📉

Rendement modéré (3.69%) - Avantage fiscal crucial

💰

Avantage fiscal majeur: +1.33 points de rendement

⚠️

Effort d'épargne: 459€/mois (compensé par 3 503€/an d'économie fiscale)

🏠

Type optimal: T2 / 2 Pièces (rendement net 5.02%)

Scénarios d'Investissement Loi Denormandie à Gradignan

MEILLEUR CHOIX

T2 / 2 Pièces

Gradignan

5.02%
Prix d'achat 203 050€
Travaux 30 458€
Total 233 508€
AVANTAGE FISCAL
28 021€
3 503€/an • Réduction 1,5%/an (années 1-6) puis 1%/an (années 7-9), plafonné 36k€ total
💵 CASH-FLOW MENSUEL
Loyer +718€
Avantage fiscal +292€
Résultat -459€
RENTABILITÉ
-11.78%
Rendement annualisé sur apport (46 701,6€)

⚠️ Cash-flow négatif de 459€/mois - Assurez-vous d'avoir cette capacité d'épargne mensuelle

💰 Travaux 30 458€ ne génèrent pas de loyer supplémentaire - Effort d'épargne permanent

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T3 / 3 Pièces

Gradignan

4.65%
Prix d'achat 284 270€
Travaux 42 641€
Total 326 911€
AVANTAGE FISCAL
36 000€
4 500€/an • Réduction 1,5%/an (années 1-6) puis 1%/an (années 7-9), plafonné 36k€ total
💵 CASH-FLOW MENSUEL
Loyer +933€
Avantage fiscal +375€
Résultat -715€
RENTABILITÉ
-13.12%
Rendement annualisé sur apport (65 382,2€)

⚠️ Cash-flow négatif de 715€/mois - Assurez-vous d'avoir cette capacité d'épargne mensuelle

💰 Travaux 42 641€ ne génèrent pas de loyer supplémentaire - Effort d'épargne permanent

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T4 / 4 Pièces

Gradignan

4.23%
Prix d'achat 365 490€
Travaux 54 824€
Total 420 314€
AVANTAGE FISCAL
36 000€
4 500€/an • Réduction 1,5%/an (années 1-6) puis 1%/an (années 7-9), plafonné 36k€ total
💵 CASH-FLOW MENSUEL
Loyer +1149€
Avantage fiscal +375€
Résultat -1044€
RENTABILITÉ
-14.9%
Rendement annualisé sur apport (84 062,8€)

⚠️ Cash-flow négatif de 1044€/mois - Assurez-vous d'avoir cette capacité d'épargne mensuelle

💰 Travaux 54 824€ ne génèrent pas de loyer supplémentaire - Effort d'épargne permanent

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🔧 Comment Ça Marche : Loi Denormandie

📋 Conditions & Contraintes

  • ▸ Ancien dans 244 villes Action Cœur de Ville
  • ▸ Travaux ≥ 25% du coût total
  • ▸ Amélioration énergétique obligatoire (30% ou 2 classes)
  • ▸ Mêmes avantages et plafonds que Pinel+
  • ▸ 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans, 14% sur 12 ans
  • ▸ Cumul possible avec aides MaPrimeRénov'

Points Clés Gradignan

Durée engagement : 9 ans minimum
Type de bien : Ancien avec/sans travaux
Investissement max : 300k€
Prix moyen Gradignan : 233 508€

Exemple Détaillé : T2 / 2 Pièces à Gradignan

💰 Composition de l'Investissement

Prix d'achat 203 050€
Travaux de rénovation 30 458€
Total investissement 233 508€
Apport 20% 46 701,6€
Crédit 80% 186 806,4€

📈 Rentabilité Annuelle

Loyers perçus +8 616€
Avantage fiscal +3 503€
Mensualités crédit -13 680€
Charges (gestion, taxes...) -2 584,8€
Cash-flow annuel -5 503€

🎯 Bilan sur 9 ans

28 021€
Économie fiscale totale
78k€
Loyers cumulés
-11.78%
Rendement annualisé sur apport

🗺️ Comparaison Régionale

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🔍 Autres Dispositifs Fiscaux à Gradignan

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LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Régime fiscal avantageux pour location meublée avec amortissement

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Pinel+ (ex-Pinel)

Investissement locatif neuf haute performance énergétique (DPE A ou B)

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Loi Malraux

Restauration patrimoine historique - Réduction impôt sur travaux

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Déficit Foncier

Déduction travaux location nue du revenu global

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Loc'Avantages

Réduction d'impôt pour loyers modérés (ex-Cosse)

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🏠 Investir par Type de Bien à Gradignan

Découvrez le marché immobilier de Gradignan par typologie : prix, loyers, rendements

🏢

T2 / 2 Pièces

203 050€
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🏢

T3 / 3 Pièces

284 270€
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🏢

T4 / 4 Pièces

365 490€
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🗺️ Loi Denormandie dans Nouvelle-Aquitaine

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📚 Ressources Complémentaires

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FAQ

Questions Fréquentes

Les réponses à vos questions sur Loi Denormandie à Gradignan

❓ Gradignan est-elle éligible à Loi Denormandie ?

Oui, Gradignan ✅ Loi Denormandie applicable. Vous pouvez bénéficier de 28 021€ d'économies fiscales sur 9 ans.

❓ Quelle rentabilité avec Loi Denormandie à Gradignan ?

Avec Loi Denormandie à Gradignan, vous pouvez obtenir un rendement net fiscal de 5.02% (vs 3.69% brut) et un cash-flow mensuel de -459€. L'économie fiscale améliore significativement la rentabilité nette.

❓ Quels sont les avantages de Loi Denormandie ?

La Loi Denormandie offre une réduction d'impôt de 12-21% du prix d'achat + travaux (max 300k€). Les travaux doivent représenter 25% minimum. Dispositif actif jusqu'en 2027.

❓ Quelle durée d'engagement pour Loi Denormandie ?

L'engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans selon la réduction choisie (12%, 18% ou 21%). Plus l'engagement est long, plus la réduction d'impôt est importante.

❓ Comment optimiser mon investissement avec Loi Denormandie à Gradignan ?

Pour optimiser votre investissement : 1) Choisissez le bon type de bien (T2 / 2 Pièces), 2) Calculez précisément vos charges (taxe foncière, copropriété, gestion), 3) Optimisez votre financement (apport, durée crédit, taux), et 4) Comparez tous les dispositifs disponibles à Gradignan. Utilisez notre simulateur gratuit pour une analyse personnalisée.

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Avertissement Fiscal

Les informations fiscales présentées sur ce site sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les calculs sont basés sur les taux et règles fiscales en vigueur en 2025, qui peuvent évoluer.

Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle (TMI, patrimoine, statut), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.

Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr