Loi Denormandie à NiceProvence-Alpes-Côte d'Azur • 353 701 habitants

Rénovation immobilière dans 244 villes moyennes éligibles

Marché Nice
Loi Denormandie National
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Découvrez quel dispositif fiscal est le plus avantageux pour Nice. Comparaison côte à côte : LMNP, Pinel+, Denormandie, Malraux, Déficit Foncier, Loc'Avantages.

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Nice est éligible Loi Denormandie

  • ✅ Loi Denormandie applicable

L'Essentiel en Chiffres

36 000€
Économie Fiscale Totale
4 500€/an sur 9 ans
4.34%
Rendement Net Fiscal
vs 3.17% brut (+1.2pts)
340 630€
Investissement Total
T2 / 2 Pièces
-802€
Cash-Flow Mensuel
Après fiscalité

Analyse Spécifique Nice

🏙

️ Grande ville (353 701 hab.) - Forte demande locative

📊

Données haute qualité : 4 658 ventes analysées

📉

Rendement modéré (3.17%) - Avantage fiscal crucial

💰

Avantage fiscal majeur: +1.17 points de rendement

⚠️

Effort d'épargne: 802€/mois (compensé par 4 500€/an d'économie fiscale)

🏠

Type optimal: T2 / 2 Pièces (rendement net 4.34%)

Scénarios d'Investissement Loi Denormandie à Nice

MEILLEUR CHOIX

T2 / 2 Pièces

Nice

4.34%
Prix d'achat 296 200€
Travaux 44 430€
Total 340 630€
AVANTAGE FISCAL
36 000€
4 500€/an • Réduction 1,5%/an (années 1-6) puis 1%/an (années 7-9), plafonné 36k€ total
💵 CASH-FLOW MENSUEL
Loyer +900€
Avantage fiscal +375€
Résultat -802€
RENTABILITÉ
-14.12%
Rendement annualisé sur apport (68 126€)

⚠️ Cash-flow négatif de 802€/mois - Assurez-vous d'avoir cette capacité d'épargne mensuelle

💰 Travaux 44 430€ ne génèrent pas de loyer supplémentaire - Effort d'épargne permanent

Voir marché T2 / 2 Pièces →

T3 / 3 Pièces

Nice

3.78%
Prix d'achat 414 680€
Travaux 62 202€
Total 476 882€
AVANTAGE FISCAL
36 000€
4 500€/an • Réduction 1,5%/an (années 1-6) puis 1%/an (années 7-9), plafonné 36k€ total
💵 CASH-FLOW MENSUEL
Loyer +1170€
Avantage fiscal +375€
Résultat -1311€
RENTABILITÉ
-16.49%
Rendement annualisé sur apport (95 376,4€)

⚠️ Cash-flow négatif de 1311€/mois - Assurez-vous d'avoir cette capacité d'épargne mensuelle

💰 Travaux 62 202€ ne génèrent pas de loyer supplémentaire - Effort d'épargne permanent

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T4 / 4 Pièces

Nice

3.47%
Prix d'achat 533 160€
Travaux 79 974€
Total 613 134€
AVANTAGE FISCAL
36 000€
4 500€/an • Réduction 1,5%/an (années 1-6) puis 1%/an (années 7-9), plafonné 36k€ total
💵 CASH-FLOW MENSUEL
Loyer +1440€
Avantage fiscal +375€
Résultat -1819€
RENTABILITÉ
-17.8%
Rendement annualisé sur apport (122 626,8€)

⚠️ Cash-flow négatif de 1819€/mois - Assurez-vous d'avoir cette capacité d'épargne mensuelle

💰 Travaux 79 974€ ne génèrent pas de loyer supplémentaire - Effort d'épargne permanent

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🔧 Comment Ça Marche : Loi Denormandie

📋 Conditions & Contraintes

  • ▸ Ancien dans 244 villes Action Cœur de Ville
  • ▸ Travaux ≥ 25% du coût total
  • ▸ Amélioration énergétique obligatoire (30% ou 2 classes)
  • ▸ Mêmes avantages et plafonds que Pinel+
  • ▸ 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans, 14% sur 12 ans
  • ▸ Cumul possible avec aides MaPrimeRénov'

Points Clés Nice

Durée engagement : 9 ans minimum
Type de bien : Ancien avec/sans travaux
Investissement max : 300k€
Prix moyen Nice : 340 630€

Exemple Détaillé : T2 / 2 Pièces à Nice

💰 Composition de l'Investissement

Prix d'achat 296 200€
Travaux de rénovation 44 430€
Total investissement 340 630€
Apport 20% 68 126€
Crédit 80% 272 504€

📈 Rentabilité Annuelle

Loyers perçus +10 800€
Avantage fiscal +4 500€
Mensualités crédit -19 944€
Charges (gestion, taxes...) -3 240€
Cash-flow annuel -9 620€

🎯 Bilan sur 9 ans

36 000€
Économie fiscale totale
97k€
Loyers cumulés
-14.12%
Rendement annualisé sur apport

🗺️ Comparaison Régionale

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🔍 Autres Dispositifs Fiscaux à Nice

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LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Régime fiscal avantageux pour location meublée avec amortissement

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Pinel+ (ex-Pinel)

Investissement locatif neuf haute performance énergétique (DPE A ou B)

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Loi Malraux

Restauration patrimoine historique - Réduction impôt sur travaux

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Déficit Foncier

Déduction travaux location nue du revenu global

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Loc'Avantages

Réduction d'impôt pour loyers modérés (ex-Cosse)

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🏠 Investir par Type de Bien à Nice

Découvrez le marché immobilier de Nice par typologie : prix, loyers, rendements

🏢

T2 / 2 Pièces

296 200€
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🏢

T3 / 3 Pièces

414 680€
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🏢

T4 / 4 Pièces

533 160€
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🗺️ Loi Denormandie dans Provence-Alpes-Côte d'Azur

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Toutes les villes Provence-Alpes-Côte d'Azur → Département Alpes-Maritimes → Guide complet Loi Denormandie →

📚 Ressources Complémentaires

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Questions Fréquentes

Les réponses à vos questions sur Loi Denormandie à Nice

❓ Nice est-elle éligible à Loi Denormandie ?

Oui, Nice ✅ Loi Denormandie applicable. Vous pouvez bénéficier de 36 000€ d'économies fiscales sur 9 ans.

❓ Quelle rentabilité avec Loi Denormandie à Nice ?

Avec Loi Denormandie à Nice, vous pouvez obtenir un rendement net fiscal de 4.34% (vs 3.17% brut) et un cash-flow mensuel de -802€. L'économie fiscale améliore significativement la rentabilité nette.

❓ Quels sont les avantages de Loi Denormandie ?

La Loi Denormandie offre une réduction d'impôt de 12-21% du prix d'achat + travaux (max 300k€). Les travaux doivent représenter 25% minimum. Dispositif actif jusqu'en 2027.

❓ Quelle durée d'engagement pour Loi Denormandie ?

L'engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans selon la réduction choisie (12%, 18% ou 21%). Plus l'engagement est long, plus la réduction d'impôt est importante.

❓ Comment optimiser mon investissement avec Loi Denormandie à Nice ?

Pour optimiser votre investissement : 1) Choisissez le bon type de bien (T2 / 2 Pièces), 2) Calculez précisément vos charges (taxe foncière, copropriété, gestion), 3) Optimisez votre financement (apport, durée crédit, taux), et 4) Comparez tous les dispositifs disponibles à Nice. Utilisez notre simulateur gratuit pour une analyse personnalisée.

Loi Denormandie Nice

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Avertissement Fiscal

Les informations fiscales présentées sur ce site sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les calculs sont basés sur les taux et règles fiscales en vigueur en 2025, qui peuvent évoluer.

Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle (TMI, patrimoine, statut), consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.

Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr