T3 Marseille Rénovation ComplèteInvestissement 150 000€ • Rendement Net 8.1% • Value-Add Strategy
Étude cas réel : achat T3 120k€ + travaux 30k€, rénovation complète Marseille. Rendement 8.1%, plus-value 40%. Stratégie value-add détaillée.
🎯 Stratégie Value-Add
Concept : Acheter bien ancien sous-évalué, rénover intégralement, louer à prix marché élevé. Double effet : rendement locatif fort + plus-value importante à la revente.
Pourquoi Marseille pour cette Stratégie ?
- • Marché bipolarisé : ancien vétuste très abordable, rénové recherché
- • Fort différentiel prix : ancien DPE F/G à 2 000€/m², rénové DPE C à 3 500€/m²
- • Demande locative soutenue : 2ème ville France, tourisme, économie dynamique
- • Rendement potentiel élevé : loyers 650-850€ pour T3, prix achat modérés
- • Programme Action Cœur Ville : aides rénovation disponibles
📍 Le Bien en Détail
Caractéristiques Avant Travaux
- Type : T3
- Surface : 62 m²
- Ville : Marseille 3ème (Belle de Mai)
- Étage : 2ème avec ascenseur
- État initial : Très dégradé
- DPE initial : G (410 kWh/m²/an)
- Année construction : 1970
État Initial Détaillé
- • Électricité vétuste (non aux normes)
- • Plomberie fuyarde (canalisation en plomb)
- • Cuisine inexistante (déposée)
- • Salle de bain dégradée (baignoire rouillée)
- • Sols carrelage cassé partout
- • Peinture écaillée, tapisserie moisis
- • Menuiseries simple vitrage (bruit + froid)
- • Chauffage électrique grille-pain
- • Isolation thermique inexistante
- • Structure saine (pas fissures majeures)
- • Bonne luminosité (exposition Sud)
- • Ascenseur fonctionnel (rare secteur)
- • Plan optimisable (cloisonnement)
- • Copropriété bien gérée
- • Quartier en revitalisation (projets urbains)
💰 Acquisition & Négociation
Prix d'Achat et Négociation
🎯 Arguments Négociation Utilisés
- • Bien sur marché 7 mois (temps vente moyen Marseille : 3 mois)
- • État dégradé nécessitant rénovation lourde (chiffrage travaux présenté : 35k€)
- • DPE G = interdiction location 2025 sans travaux (coût mise normes 25k€ mini)
- • Comparables secteur : T3 état correct vendus 2 200-2 400€/m² (vs 1 935€/m² proposé)
- • Dossier financement solide (apport 30% + crédit pré-accordé) = sécurité vendeur
- • Promesse achat rapide (signature sous 6 semaines vs délais standards 3 mois)
Coûts Complémentaires Acquisition
🔨 Travaux de Rénovation Complète
Scope Travaux (6 mois - Mai à Oct 2024)
Objectif : Rénovation totale pour passer DPE G → D, moderniser intégralement, maximiser loyer potentiel.
1. Électricité & Plomberie (Priorité 1)
- • Tableau électrique aux normes
- • Refonte complète installation
- • Prises + interrupteurs neufs
- • Éclairage LED encastré
- • Remplacement canalisation plomb (PER)
- • Robinetterie complète neuve
- • Évacuations sanitaires
- • Chauffe-eau thermodynamique 200L
2. Isolation & Chauffage (Performance Énergétique)
- • Isolation murs intérieurs (10 cm laine roche) : 2 800€
- • Fenêtres double vitrage PVC (4 fenêtres) : 3 200€
- • Radiateurs électriques programmables A+ (3 radiateurs) : 1 100€
- • VMC hygro B (ventilation régulée) : 1 200€
3. Cuisine & Salle de Bain (Équipements)
- • Meubles cuisine équipée 3m
- • Plan travail quartz
- • Électroménager (four, plaques, hotte)
- • Évier inox + mitigeur
- • Crédence carrelage
- • Douche italienne carrelage
- • Meuble vasque suspendu
- • WC suspendu (gain espace)
- • Sèche-serviette électrique
- • Faïence murale complète
4. Sols, Murs & Finitions
- • Parquet flottant chêne clair (45m² pièces vie) : 2 700€
- • Carrelage cuisine + SDB (17m²) : 1 800€
- • Peinture complète (murs + plafonds, 2 couches) : 2 400€
- • Portes intérieures (3 portes isophones) : 900€
- • Plinthes + baguettes finition : 300€
5. Divers & Imprévus
- • Assurance dommages-ouvrage : 800€
- • Frais architecte/maîtrise œuvre : 1 200€
- • Location benne + évacuation gravats : 600€
- • Imprévus chantier (rés découverts) : 2 000€
💰 Coût Total Travaux
📊 Dépassement Budget Initial
Causes : imprévus électricité (refonte totale vs partielle), choix qualité supérieure (chauffe-eau thermodynamique vs classique), amélioration isolation (murs ajoutés).
🏦 Financement
Structure Crédit
Répartition Investissement
📈 Rentabilité & Résultats
Loyer & Revenus
Charges & Frais Annuels
Fiscalité : Location Vide (Régime Réel)
🎯 Rentabilité Finale
💵 Cash-Flow Mensuel
⚠️ Cash-flow légèrement négatif premières années (normal avec crédit). Compensé par amortissement capital + plus-value. Cash-flow positif après 8 ans.
📊 Plus-Value & Valorisation
Création Valeur Immédiate
Projection Plus-Value 5 Ans
💡 Leçons Clés de Ce Cas
✅ Stratégie Value-Add Gagnante
Achat ancien dégradé + rénovation complète = création valeur immédiate (+15%) + rendement locatif élevé (8.1% brut) + plus-value long terme (+40% 5 ans). Triple gain.
✅ DPE Critère Différenciant
Achat DPE G (-17% prix) + amélioration DPE D = accès marché locatif 2025+ + loyers 37% supérieurs. Investissement isolation/chauffage (8 300€) = rentabilisé en 3 ans via surloyer.
✅ Marseille : Marché Bipolarisé = Opportunité
Écart prix ancien/rénové exceptionnel (+54% prix/m²). Permet marges confortables. Demande locative forte toute l'année (économie diversifiée, tourisme, université).
⚠️ Budgets Travaux Systématiquement Dépassés
Prévu 30k€, réalisé 39k€ (+31%). Causes : découvertes chantier, choix qualité supérieure. Règle d'or : Prévoir +30-40% sur devis initial travaux rénovation lourde.
⚠️ Rentabilité Nette vs Brute : Écart Important
Rendement brut 6.3% → Net-net 3.6% après charges + impôts + crédit. Cash-flow négatif premières années accepté car compensé plus-value + amortissement capital.
🎯 Gestion Travaux = Compétence Clé
Rénovation lourde nécessite suivi régulier, coordination artisans, contrôle qualité. Maîtrise œuvre (1 200€) = investissement rentable (évite surcoûts, garantit qualité).
🎓 Conclusion
Stratégie value-add rénovation = rendement élevé + création valeur immédiate. Nécessite capital initial, compétences gestion travaux, mais résultats excellents moyen terme.
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