Peut-on cumuler Pinel et LMNP ?Question/Réponse

Réponse détaillée avec exemples concrets, calculs et ressources complémentaires

Réponse

⚠️ Question obsolète : la loi Pinel est terminée depuis le 31 décembre 2024. Voici les informations à jour sur : "Peut-on cumuler Pinel et LMNP ?"

1 Pinel Est Terminé : Plus de Cumul Possible

Le dispositif Pinel n'existe plus en 2025, la question du cumul ne se pose donc plus.

Réponse Historique (Avant 2025)

Non, on ne pouvait PAS cumuler Pinel et LMNP sur le même bien. Pinel = location nue obligatoire. LMNP = location meublée obligatoire. Incompatibles par nature. Il fallait choisir l'un ou l'autre.

Situation en 2025

Pinel terminé au 31 décembre 2024. LMNP reste actif et est maintenant LE dispositif principal. Denormandie (remplaçant Pinel) également incompatible avec LMNP (même raison : nu vs meublé).

2 Nouveaux Cumuls Possibles en 2025

Quels dispositifs peut-on combiner maintenant.

LMNP + Déficit Foncier : NON

Impossible : LMNP = meublé (BIC). Déficit foncier = nu (foncier). Régimes fiscaux différents. Mais si vous avez plusieurs biens : LMNP sur bien A + Déficit foncier sur bien B = possible.

Denormandie + LMNP : NON

Impossible : Denormandie exige location nue. LMNP exige location meublée. Même incompatibilité qu'avec Pinel. Choisir selon profil.

LMNP + SCI : OUI avec Conditions

SCI peut faire de la location meublée et opter LMNP. Conditions : SCI à l'IS (impôt sociétés) obligatoire. Comptabilité complexe. Réservé investisseurs confirmés patrimoine >500k€.

Multi-Dispositifs Sur Patrimoine : OUI

LMNP sur bien 1 + Denormandie sur bien 2 + Déficit foncier sur bien 3 = totalement possible. Optimisation globale du patrimoine. Stratégie recommandée 3+ biens.

3 Quelle Stratégie Choisir en 2025 ?

Recommandations selon votre profil.

Investisseur Classique : LMNP Majoritaire

Stratégie 2025 : 80% LMNP (meublés) + 20% nu si nécessaire. LMNP sur petites surfaces (studios, T2). Ancien nu si déficit foncier intéressant (gros travaux). Flexibilité maximale.

Hauts Revenus (TMI 41-45%) : Denormandie

Réduction d'impôt immédiate intéressante. Denormandie pour défiscaliser revenus salaire. LMNP pour optimiser revenus locatifs. Combinaison gagnante sur 2 biens différents.

Gros Patrimoine : Structuration Complexe

SCI à l'IS + LMNP pour grandes surfaces. Holding pour optimiser transmission. Déficit foncier sur immeubles travaux. Conseil expert-comptable obligatoire.

💡

Exemple : Portfolio Optimisé 3 Biens en 2025

Scénario

Investisseur TMI 30%, 3 biens, stratégie fiscale optimale

Calculs Détaillés

BIEN 1 : Studio Lyon LMNP

Prix 140k€, loyer meublé 650€/mois

7 800€/an

Amortissement LMNP

~4 500€/an

Base imposable

Au lieu de 7 800€

3 300€

Économie fiscale/an

TMI 30%

~1 350€

BIEN 2 : T2 Bordeaux Denormandie

Prix 180k€ + 60k€ travaux = 240k€

Réduction d'impôt sur 12 ans

18% de 240k€

43 200€

Soit économie annuelle

3 600€/an

BIEN 3 : Maison Tours Déficit Foncier

Prix 200k€ + 25k€ travaux déductibles

Déficit foncier

Maximum légal

10 700€

Économie fiscale (TMI 30%)

3 210€

TOTAL ÉCONOMIES FISCALES ANNUELLES

8 160€/an

Sur 10 ans

81 600€ économisés

✓ Conclusion

Stratégie multi-dispositifs : LMNP (meublé) + Denormandie (réduction) + Déficit foncier (travaux). Chaque bien optimisé selon ses caractéristiques. Économies fiscales massives légales.