Quelle différence entre LMNP et LMP ?Question/Réponse
Réponse détaillée avec exemples concrets, calculs et ressources complémentaires
Réponse
La différence entre LMNP et LMP est cruciale pour votre fiscalité. Voici tout sur : "Quelle différence entre LMNP et LMP ?"
1 LMNP vs LMP : Les Seuils Précis
En 2025, la frontière entre les deux statuts est clairement définie.
Vous Êtes LMNP Si
Revenus locatifs meublés <23 000€/an OU revenus meublés <10% de vos revenus globaux (salaire + autres). Dès qu'UNE condition respectée : vous restez LMNP. Statut par défaut de 95% des investisseurs.
Vous Basculez en LMP Si
Revenus locatifs meublés ≥77 700€/an ET revenus meublés ≥10% revenus globaux. Les DEUX conditions doivent être remplies. Passage automatique, déclaration obligatoire au RCS (Registre Commerce).
Calcul Précis
Exemple : 30 000€ revenus meublés, 80 000€ salaire, total 110 000€. Seuil 1 : 30k€ > 23k€ ✓. Seuil 2 : 30k€/110k€ = 27% < 50% ✗. Résultat : LMNP (une condition non remplie).
2 Comparaison : Avantages et Inconvénients
Analyse détaillée des deux statuts.
LMNP : Avantages
Amortissement du bien illimité. Régime micro-BIC simple (50% abattement si <77 700€). Pas de charges sociales (revenus patrimoniaux). Simplicité administrative. Idéal investisseurs 1-3 biens.
LMNP : Inconvénients
Plus-values immobilières taxées régime privé (19% + 17,2% PS après abattement durée). Pas de déduction déficit sur autres revenus. Comptabilité réel recommandée pour optimiser.
LMP : Avantages
Plus-values professionnelles exonérées après 5 ans activité + CA <90k€. Amortissements illimités comme LMNP. Déficits déductibles autres revenus. Cotisations retraite validées.
LMP : Inconvénients Majeurs
Charges sociales 25-45% (SSI ex-RSI). Comptabilité d'engagement obligatoire (expert-comptable). Inscription RCS (commerçant). Gestion administrative lourde. CFE (Cotisation Foncière Entreprises).
3 Faut-Il Viser le LMP ?
Analyse stratégique selon profil.
Rester en LMNP : Recommandé Si
Vous avez un emploi salarié. Patrimoine <5 biens locatifs. Revenus meublés <50k€/an. Vision investissement patrimonial. Charges sociales = perte sèche vs avantages limités.
Viser le LMP : Intéressant Si
Activité locative principale (semi-retraite, rentier). Patrimoine >10 biens. Revenus meublés >100k€/an. Proche retraite (cotisations intéressantes). Reventes fréquentes prévues (exo plus-values).
Basculement Accidentel : Attention
Beaucoup basculent LMP sans le vouloir (départ retraite, licenciement). Conséquence : charges sociales rétroactives ! Surveiller seuils si changement situation. Possibilité arbitrage (vendre bien pour rebaisser sous seuils).
Comparaison : Même Revenus, Statut LMNP vs LMP
Scénario
Revenus meublés 40 000€/an, 2025, LMNP vs LMP
Calculs Détaillés
✓ Conclusion
LMNP largement gagnant pour la majorité : -8 400€/an économisés vs LMP. Les charges sociales LMP (25-45%) annulent l'intérêt sauf pour rentiers purs avec gros patrimoines et reventes fréquentes.
🎯 Points Clés à Retenir
LMNP si revenus meublés <23 000€/an OU <10% revenus globaux (il suffit d'une condition)
LMP si revenus ≥77 700€/an ET ≥10% revenus (DEUX conditions obligatoires)
LMNP recommandé 95% investisseurs : pas de charges sociales, gestion simple, amortissement identique
LMP intéressant uniquement pour : rentiers purs, gros patrimoines (>10 biens), reventes fréquentes (exo plus-values)
Charges sociales LMP 25-45% : -8 000 à -15 000€/an pour 40-50k€ revenus, coût très lourd vs avantages
Ressources Complémentaires
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