Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?Question/Réponse
Réponse détaillée avec exemples concrets, calculs et ressources complémentaires
Réponse
Le cash-flow est l'argent réellement disponible chaque mois après toutes les dépenses. Voici tout sur : "Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?"
1 Qu'est-ce que le Cash-Flow ?
Le cash-flow représente le flux de trésorerie mensuel net de votre investissement.
Définition Précise
Cash-flow = Loyers perçus - Mensualité crédit - Charges (taxe foncière/12, copro/12, assurances/12, GLI/12) - Fiscalité. C'est l'argent qui entre ou sort réellement de votre poche chaque mois.
Cash-Flow Positif vs Négatif
Positif : vous gagnez de l'argent chaque mois. Zéro : autofinancé, locataire paie tout. Négatif : vous complétez chaque mois (mais vous constituez du patrimoine remboursé par le locataire).
Objectif Selon Profil
Rentier : cash-flow positif obligatoire. Patrimonial : légèrement négatif acceptable (-100-200€/mois) si valorisation. Débutant : viser zéro ou légèrement négatif soutenable.
2 Calculer Son Cash-Flow Précisément
Méthodologie complète pour ne rien oublier.
Revenus Mensuels
Loyer mensuel hors charges (charges récupérables non comptées). Loyer HC réel du marché, pas théorique. Anticiper 1 mois vacance/an (÷ 11 au lieu de 12 si marché tendu).
Dépenses Mensuelles
Crédit : mensualité capital+intérêts+assurance. Charges : foncière/12, copro/12, PNO/12, GLI/12 (3% loyers), gestion si agence/12. Provision travaux : 1% valeur bien/an ÷ 12. Total réaliste : 25-35% du loyer en charges.
Impact Fiscal
LMNP amortissement : cash-flow amélioré (pas d'impôt pendant 15-20 ans). Location nue : -30-45% sur revenu net selon TMI. LMNP micro-BIC : -25% fiscal effectif. Intégrer dès le départ.
3 Stratégies Cash-Flow Positif
Comment maximiser votre trésorerie mensuelle.
Levier 1 : Bon Rendement
Viser >6% brut pour avoir chance cash-flow positif. Villes moyennes (Le Mans, Limoges, Brest). Petites surfaces (studios, T2). Ancien avec travaux.
Levier 2 : Apport Élevé
Plus d'apport = moins de crédit = mensualité réduite = meilleur cash-flow. 30-40% apport : cash-flow quasi garanti positif. Arbitrage avec effet de levier à faire.
Levier 3 : LMNP Obligatoire
Amortissement élimine fiscalité pendant 15-20 ans. Différence +150-300€/mois vs location nue. LMNP = condition sine qua non du cash-flow positif.
Levier 4 : Optimiser Charges
Gestion directe : économie 50-70€/mois vs agence. Copropriété sans gardien/piscine. Négocier taxe foncière si surévaluée. Mutualiser assurances.
Exemple : Cash-Flow Studio Angers
Scénario
Studio 35m² Angers, prix 130k€, apport 30k€, crédit 100k€ sur 20 ans, LMNP meublé
Calculs Détaillés
✓ Conclusion
Avec 30% apport : cash-flow -109€/mois acceptable. Avec 40% apport : cash-flow positif +15€/mois. Dans tous les cas, patrimoine constitué par le locataire.
🎯 Points Clés à Retenir
Cash-flow = Loyers - Mensualité crédit - Charges - Fiscalité = argent réel dans votre poche
Cash-flow positif nécessite : bon rendement (>6% brut) + apport conséquent (30-40%) + LMNP
Cash-flow légèrement négatif (-100-150€/mois) acceptable si stratégie patrimoniale long terme
Villes cash-flow friendly 2025 : Le Mans, Angers, Limoges, Brest, Saint-Étienne, Perpignan
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Ressources Complémentaires
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