Quelle fiscalité sur les plus-values immobilières ?Question/Réponse

Réponse détaillée avec exemples concrets, calculs et ressources complémentaires

Réponse

L'optimisation fiscale peut transformer la rentabilité de votre investissement immobilier. Voici tout ce qu'il faut savoir sur : "Quelle fiscalité sur les plus-values immobilières ?"

1 Dispositifs Fiscaux Disponibles en Octobre 2025

Panorama des principaux leviers de défiscalisation immobilière actuellement accessibles.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Dispositif phare en 2025 : permet d'amortir le bien et réduire drastiquement la fiscalité. Régime micro-BIC (abattement 50% si <23 000€) ou réel (amortissement comptable). Aucune limite dans le temps.

Déficit Foncier

Déduisez jusqu'à 10 700€/an de travaux de vos revenus imposables globaux. Idéal pour rénover un bien ancien et réduire votre TMI. Location nue uniquement, engagement 3 ans.

Denormandie

Réduction d'impôt jusqu'à 36 000€ sur 12 ans pour achat + rénovation (min 25% travaux) en centre-ville. Dispositif actif jusqu'à décembre 2027. Remplace Pinel depuis 2025.

Loi Pinel - TERMINÉ

Dispositif Pinel terminé au 31 décembre 2024. Plus aucun nouvel investissement possible. Denormandie le remplace pour la défiscalisation avec engagement locatif.

Loi Malraux

Réduction d'impôt de 22-30% du montant des travaux en secteur sauvegardé ou ZPPAUP. Pour investisseurs patrimoniaux avec fort TMI (41-45%). Travaux lourds requis.

2 Comment Choisir le Bon Dispositif

Le choix dépend de votre situation personnelle, vos objectifs et le type de bien.

Selon Votre TMI

TMI 0-11% : LMNP micro-BIC. TMI 30% : Déficit foncier ou LMNP réel. TMI 41-45% : Denormandie ou Malraux pour réduction d'impôt.

Selon le Bien

Neuf/récent : LMNP. Ancien avec travaux : Déficit foncier ou Denormandie. Secteur sauvegardé : Malraux. Meublé : LMNP obligatoire.

Selon Vos Objectifs

Cash-flow maximum : LMNP réel avec amortissement. Réduction d'impôt immédiate : Denormandie. Patrimoine long terme : Malraux.

3 Pièges à Éviter

Certaines erreurs peuvent vous faire perdre vos avantages fiscaux.

Engagement Locatif

Respectez scrupuleusement les durées d'engagement (6-12 ans selon dispositif). Une revente anticipée entraîne un remboursement des avantages fiscaux.

Plafonds de Loyers

Denormandie impose des plafonds de loyers selon zones (similaires ancien Pinel). Les dépasser annule l'avantage fiscal pour l'année concernée. Vérifiez les plafonds avant signature.

Qualification LMP

Au-delà de 77 700€ de revenus locatifs meublés (et >10% revenus globaux), vous basculez en LMP avec conséquences sociales (charges) et fiscales différentes.

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